根据全球电力供应等数据，笔者推算：2008年全球二氧化碳排放量超过了400ppm,这个水平接近联合国国际气候变化委员会（IPCC）界定的危险气候变化底线445ppm-535 ppm的临界点,这意味着全球平均温度的升幅将接近3摄氏度，由此，全球范围内将发生重大的气候和环境灾难。这个变化对中国而言，意味着2013年至2018年间将发生干旱、洪水、冻土变化、青藏高原的冰川融化、海平面上升、周边洋流变化等直接灾难，以及粮食减产、疾病多发等间接挑战。为此，我们必须研究一套行之有效的约束机制再造中国的发展路径，制止全球气候和环境灾难的整体爆发。
笔者认为，2008年是发生了全球金融灾难的一年，这个危机充其量是百年一遇；同时，2008年也是发生了气候、环境和能源综合灾难的一年，这个危机是千年一遇。对于这种叠加的复式危机，前者仿如自杀，需要急救；后者仿如中毒，服毒后甚至能够产生兴奋，这也是后者变化还没有引起整个社会高度重视的原因。
灾中生机：
中国房地产业正迎来创新周期
灾难气候的不断变化，促使发达国家对建筑节能的要求越来越高，绿色建筑也就应运成为建筑发展的流行时尚。笔者认为，虽然绿色建筑现在还是一个概念，但是我们迫切需要将其定量化、法制化。而且，绿色建筑并不等于高成本的建筑，绿色建筑也不仅仅是高科技的建筑，绿色建筑目前包括生态建筑、可持续发展建筑、节能环保建筑等多种形式，主要是指充分利用自然资源、人工手段和科技集成，以人、建筑和环境的协调发展为目标创造的健康的居住形态。绿色建筑古已有之，而环境灾难之频生更要后有来者！
基于此，笔者将中国商品化房地产业发展体系划分为两个周期：其一，1987年至2008年，这个时期经过1987年1月29日上海市人民政府率先颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，第一次以地方法规的形式确立了土地使用权可以转让的行为，此后深圳、海南、珠海、天津等地也推进了类似改革，这在当时是违宪的土地制度改革，为此，地方政府冒了巨大的改革风险，也是22年以来房地产改革的实际受益者。据此，1988年4月12日七届全国人大一次会议通过的宪法修正案果断规定，将宪法第十条第四款修正为“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”它实现了将土地所用权和土地使用权分离的制度安排，通过规定土地的使用权可以依照法律的规定转让，肯定地方政府的试点法规，直接推动了以土地使用权商品化运转的制度框架，也制造了20年以来中国经济增长对土地的旺盛需求。正是借此突破，中国的房地产业开始进入商品化阶段。在此阶段，中国房地产业实际上是以地方政府为主的土地利益的分配论构建了中国房地产业的架构，所以，这个时期房地产业的主体是地方政府和开发商。
在此期间，中国的GDP从1986年的18774亿元提高到2008年的300670亿元，增加了16倍；1986年中国完成住宅投资181亿元，而到2008年中国房地产业投资完成额30508亿元，增加了100倍以上。经过22年的发展，中国营建了150亿以上的城镇房屋，每年平均竣工七、八亿平方米，这个规模拉动了经济增长，有效地解决城镇居民的房屋需求。
但是，这个房屋体系基本上维系于1824年英国人发明的水泥材质的基础上，造成的污染、耗能等问题比比皆是。水泥虽然不是毒品，可是对于当代中国而言，这个消耗也是巨大的，不可持续的！金融海啸和气候环境的双重危机需要转变这个局面，这就需要自2009年起进入到一个房地产全新发展的时期，笔者将这个周期定义为绿色建筑时代。
这个周期最低10年时间，它的本质就是以技术体系论为基本再造中国的房地产业；这个时期需要强大的开发商转型为高新技术企业，从整合、投资、销售房地产的业务调整为流程化的绿色房屋生产企业和服务企业，从以区域经营为主转变为跨地区、跨行业发展和企业整合，从以参拍土地项目到整体创造健康房屋和管理绿色建筑；这个时期房地产业的主体是创新企业和消费者。
对于这个时代的到来，我们已经别无选择了。
危中择机：
金融灾难的重建中，美国率先擎起节能建筑改革之旗
2009年1月25日,美国白宫最新发布的《经济振兴计划进度报告》强调：近年内要对200万所美国住宅和75%的联邦建筑物进行翻新，提高其节能水平。这说明值此危机重建之际，美国的事情万绪千头，但是奥巴马政府却仍将绿色建筑产业变革，择选为美国经济复兴的重心之一，明确希望这个产业焕发历史的爆发力量成为再造美国的龙头产业。对美国而言：房屋不但是金融产品，需要信贷救助；房屋也是能源和材料产业的精华，需要变革升级；房屋更是能源、气候和环境的体系运转的结合部，决定着人类未来基本的生产方式和生活方式。
因此，谁把握了绿色建筑革命，谁就将主导全球能源产业的变革，谁就将领跑世界，谁就将掌握全球3000亿平方米房屋改造和修缮的市场方向和商业机遇。
大能源变革将成为美国经济振兴的主力，节能建筑变革也就成为美国新能源产业革命重要组成部分。应对经济危机的冲击，中国也选择了以能源产业和房地产业为拉动内需的重要领域，但是到目前为止，中国经济转型并没有将大能源变革作为主力产业，也没有将绿色建筑当做一场新技术革命来经略，更不用说要成为创新的领跑者。这就有可能使我们失去一次主导全球新技术革命的历史机遇。
而且，不认真研究国际产业变革的最新情况，我们现在的产业振兴很可能脱离全球新产业革命的创新轨道，甚至反向运动，届时中国的整体损失将会更大。也就是说，中美两个大国在这次危机的转型战略中采取了不同的异步战略，这种不同战略的本质是中美在未来的全球分工中采取了不同的国家竞争战略，不同的增长道路。但是，这种差一等、慢半拍的战略有可能使中国在新的国际分工中居于并非理想的地位。
目前，消费券、家电下乡、减税、分红、收租、完善社保体制等小体量、小规模、缓进展的提振中国内需的措施正在逐步展开，这些措施基本上都是以传统力量为依凭解决危机重建问题。但是，应对危机中国不能仅依靠游击战、运动战，也必须依靠大规模的集团军的会战。目前来看，中国必须立即启动大转型、大体量运转的内需扩张建设，搭建超级活性的内需主框架，而发展绿色建筑就是造就这种消费的最理想平台。
过分强调经济结构调整就是限制固定资产投资，就是限制房地产投资这个观点是不对的；但是，重复传统的生产方式以扩大房地产投资也是不对的。金融危机为我们提供了一个以发展绿色建筑创新转换传统房地产业运转的难得的历史机遇，这个“置换”，不但能够将中国的房地产业逐步投送到当代世界建筑的顶端水平，而且能够以梯级连带的方式拉动房地产关联产业的集群转型，建立中国在未来百年内有竞争力的创新变革。因此，以房地产业为优选，是任何中国经济升级转型的理想开端，市场化应该是运转的基本选择。
实际上，中国拥有一个比美国大的多的绿色建筑革命的市场。仅以供热管理市场为例，截止2008年底，中国目前集中供热的建筑面积近70亿平方米，平均能耗折合标准煤大约为20公斤/平方米/年，如果推进分户供暖计量新制，每年预计可节省采暖用煤亿吨以上，减排二氧化碳过亿吨，每年可直接节省费用过千亿。如果投入一万亿以上资本彻底改建节能化的中国供热系统，大约10年就可以有满意的回报。
中国外汇储备机构正在全世界寻找理想投资机会，其实最好的投资项目就在我们自己的家门口。而且，绿色建筑这个巨大的需求，这个巨大的市场，一经唤起将使我们的国家拥有世界上最大绿色革命的机会，我们没理由让中国建筑的节能化革命沉睡。
别无选择：
绿色建筑是打开中国内需的战略大通道
考察中国目前所有的产业之中，商品化程度最快、产业体量最大、存量价值最高、产业链最长、对国民经济影响最大、对地方政府财政直接贡献最多、与老百姓生活最密切、与国际经济体系较为分割且地域性最强、拉动GDP增长最有效的产业，就是房地产业。没有房地产业的大发展，中国不可能渡过本次经济危机；在未来3年之内不实施升级性转型战略，房地产业也难以获得重大发展。因此，惟有创新才是房地产业发展的根本出路。
根据近年来村镇建设统计公报和国家统计局的有关资料，截止2008年年底，我们估计：中国内地城镇和村镇房屋建筑面积已经达到530多亿平方米，村镇房屋建筑面积340多亿平方米左右，其中村镇住宅270亿平方米左右；城镇房屋建筑面积近200亿平方米。这个体系目前集成了中国工业的主要生产能力，也反映了中国人民主要的居住和生存方式，分期分批将中国新建和存量房屋改造为绿色建筑将使这个产业发生翻天覆地的升级反应，是目前搭建中国内需体系核心框架的优选路径，也将造就中国最有前景的产业，推动未来10年中国经济的高速增长。
我们测算，未来10年，中国绿色建筑市场改造的规模将超过了30万亿人民币以上。这个需求的市场化运转，不但必然成为中国最大的改革主题之一，也将成为中国人民生活最流行的消费追求。
杠杆的力量：
建构中国绿色建筑集聚性发展的突破口
从中国建筑项目的实际运转而论，倘若现有建筑每平方米增加20％至50％的建筑成本，通过强制性推广节能膜、断热材料、新风系统、防水材料、防湿材料、防音材料、遮音材料、外壁材料、建筑金属技术、粘接性建筑材料、恒温调节、湿度调节、污水处理、废水处理、雨水处理和太阳能发电等节能环保技术和材料，就可以带动中国城镇房屋优先梯次分布升级转型为世界先进的节能和环保建筑，而且这个增建成本是目前房地产业的发展空间中可以整合出来的。
解决这个战略转型有三个较大的通道：其一就是借助村镇房屋建设拉动；其二就是借助城镇旧危房屋改造置换大体量推进；其三就是借助新建工程推广。前者的综合支持因素不足，后者恰遇经济景气因素羁绊，而以城镇旧危房重建为主力推动这个转型并带动新建房屋和村镇房屋建设升级和创新是最适当的选择，而且旧危房这种不完善的建筑终将改造，目前应该是最理想的转型机遇。这个选择使我们更需要重新理解阿基米德的杠杆定律。阿基米德说过：“给我一个支点，我就能撬动地球。”也就说，可以利用一个最小的力，例如旧危房绿色建筑化的改造，把重得多的东西，例如中国500亿平方米城镇和村镇房屋的改造撬向转型的创新结构，这就需要我们把握绿色建筑的基准，寻求科学的路径，牵一发而带全身。
我们知道：全国城镇中心区目前建筑设计存在问题、房屋抗震性能没有达到合理标准、建筑质量整体或局部不合格、严重耗能、房龄三四十年以上，甚至才一二十年就已存在严重问题的旧危房屋面积超过了40亿平方米，对于此等物业，将构成未来10年进行大规模改造和集中修缮的主体，这既是历史的惩罚，也是对现存中国建筑发展模式的体系性修补，同时还应该成为中国发展21世纪绿色建筑的主力领域和先头试点。
截至2009年1月，城镇商品房累计施工面积近25亿平方米，其中新开工面积近8亿平方米，竣工面积约3亿平方米，房屋空置量约4亿多平方米。房地产业是拉动国民经济高速增长的关键产业，也是解决中央和地方财政分权的核心基础。如果2009年至2011年房屋销售面积锐减，将直接影响国民经济的增速和地方财政的收入。为此，对于已开工的项目应该加强销售，而同时我们必须积极主动地创造大体量的旧危房改造工程以推动房地产业实施战略转型，对冲3至5年房地产业的整体风险。笔者认为，不启动旧危房屋绿色建筑改造工程将难以对抗本次危机的续后冲击风险。
特事特办：
为了中国绿色建筑的发展需要的政策开道
改革造就了我们城市资产独特的价格体系，也包含了充分发挥这个资产结构的杠杆机制办大事的可能。因此，政府可以通过地价收入分配的调节实现绿色建筑发展的转型。地价决定惠民政治的水平，地价也可以决定政府以低投入的投入启动改革，修复内需的不足。
倘若采取政府基本上不花钱，主要依靠社会和业主的自主投资解决旧危房的升级，就必须发挥我们国家现有资源的优越性进行分配调节，与此同时需要把握好危机重建之中中国大规模固定资产投资、经济跨越转型、住房商品化、分担国家投入、维持地方政府财政收入和经济良性运转、拉动新兴产业爆发性进步等经济目标之间的总体合成，彻底地将我们目前的房地产业颠覆到以创新技术为本位的高端生产水平。对此，我们认为是完全有可能的，有关建议要点如下：
其一，政策支持：在现有房屋业主获法律保证至少集体按原面积搬迁的情况下，通过政府提高1至2倍容积率（特殊房屋可以将容积率调整为0.3-3区间）的特殊政策的引导，在地方政府统一规划和统筹管理之下，直接引进投资者，启动大规模旧危房联合开发计划。
自2009年起，未来3年每年可集中改造5亿至10亿平方米左右。此次经济振兴计划，政府不参与投资。但是，相当于政府只需要通过提高10亿至20亿平方米的容积率和开发权利，就可以加速解决每年10亿平方米左右的旧房改造工程，同时维持中国房屋商品化的改革进程。
其二，运转形式：此等房屋的开发业态可以是业主共建、社会合作建房、开发商承建以及信托代建等多种形式。
其三，开工和竣工管理：旧危房联合开发计划，除满足其他开工条件之外，开工时必须实现新增面积70％的预售并保证落实竣工年限，保证当年开工和当年主体销售，否则应增加空置税和相关罚金。
为了激励危机时代的投资和建设，可以为这个特殊政策设立封闭期限，优惠政策过时之后，可视情况不再推行这种旧危房的改造照顾计划。而逐步恢复按照规划运转旧房改建工程，这样的倒计时管理制度能够激励社会对旧房改造的建设速度。
其四，房屋性质和土地出让金：旧危房联合开发计划的新增面积，应按各地标准缴纳土地出让金和其他税费，并由地方政府设立专门机构统一核收，最大限度提高行政效率。此等房屋性质，理论上应为商品房，特殊对象的房屋可为保障房、双限房。土地出让金也可视各地情况分期缴纳，旧危房联合开发计划应继续推动中国房地产业的发展。
其五，节能环保等建设目标：旧危房联合开发计划纳入项目应统一采用住建部新订的节能、环保和其他建筑质量和建筑结构标准，必须采用节能和环保材料，强制性推行节能和环保的建筑设计，推广使用电子传感器等先进设施，力争该等物业使用应比普通住宅增加节能30％以上。对现有的房屋增装电子开关并实行按户节能计量管理也可以节省四分之一左右的供暖费用，而且这个改革还可以延伸。
如果按照以上方法发展绿色建筑，其战略利益是显而易见的，它可以有效地通过提高容积率开发土地使用权的价值；快速解决目前城镇成片开发的市场化运转；通过就地拆迁、近地拆迁、合理置换等模式化解远距离搬迁的社会矛盾；通过多通道的开发形式，可以促进大规模的社会投资和内需体系的对称性搭建；可以最大限度的推进生态化的建筑设计体系的发展；可以最大限度地推进建筑的个性化品质，可以推进中国绿色建筑领跑世界。通过3年总共30亿平方米左右绿色建筑的开发，可以有效地启动居民消费水平,同时通过民间投资有力地推动国家经济增长，推动国家建筑材料和建筑体系的革命，带动中国新型材料产业发展到世界先进水平。
经初步调查，我们估计,这种旧危房改造的市价, 特大城市大约可维持在4000元至8000元之间，中小型城市的价格大约2000元至4000元之间，视乎具体情况和政府有关收费会有相当的价格弹性空间。这种房屋改造计划具备大规模市场化的运转条件。
如目前大体量推动绿色建筑发展计划有难度，建议中央政府2009年也应该加快确定试点标准、试点城市和试点项目，以备实际政策检验和嗣后运转。
框架评价：
绿色建筑革命对2009年宏观经济的直接影响
在全球化危机重建的今天，我们解构中国的GDP（国内生产总值）运转情况，其一是为了寻找保持国民收入稳定增长的总体对策，其二是为了科学预测将中国的部分产业投送到更高的经济结构中去的生产能力和购买这个最终产品总支出的基本资源，透视消费、投资、政府购买以及出口等支出总和的互动组合，其三是为了说明逆周期增长的乘数倍增效益。
危机时代的增长不但可贵，而且这个时代的发展成本低、具有巨大的逆周期增长的战略套利作用，倘若以支出法核算这个增长价值，危机时代1万亿的中国GDP总值相当于常规时代的1．2万亿至1．5万亿GDP的总量。两次世界大战的前后，都展开了这种逆周期的套利增长，目前，我们的国家就拥有通过发展绿色建筑实现国家利益最大化的千载难逢的历史机遇，我们决不可轻言放弃。
倘若自2009年至2011年的3年内，每年至少实施5到10亿平方米的开工和销售业绩，以每平方米2000元左右的价格计算，每年就可以形成1万亿到3万亿的新增社会投资规模和略高一点的销售绩效，形成2万亿左右的最终产品的市场价值，预计可拉动当年经济增长3到8个百分点。由此，可以组构成中国应对危机的秘密武器，它说明创造历史只能从中国的内部需求做起。
由于本次危机延续时间长，生产资料进入下降通道，建筑成本进入周期性调整期间，金融海啸为我们改造这种旧危房项目提供了难得的历史机遇和时空置换条件。据我们的测算，自2009年起启动大规模旧危房改造工程将比5到10年以后分期改造节略总成本3万亿以上，而且对拉动中国建筑材料的直接效益超过1万亿以上。通过此等政府指导下的产业集成改造，中国建筑业有可能进入世界领先水平，预计可增加中国建筑材料、建筑设计、建筑总包等出口能力2万亿人民币以上。
我们认为，这个投资营建可以成为未来3年内中国决战危机最重要的战略筹码，成为大规模拉动内需的关键力量和重组中国大型产业体系的标志性探索，也将有助推动世界重新判断中国的发展潜力和经济结构的转变能力。
机会的利益：
旧危房绿色建筑改造的本质就是地价的合理分配
危机时代需要整个社会参与重建，需要国家投入财政力量和资源力量刺激内需，旧危房绿色建筑的改造实际上是国家以资源的力量扩大内需的战略选择。
只有在危机时代才能推行以国家增加容积率置换经济增长的可能，才能推行以提高容积率提高地方政府财政收入的变通做法。因此，这个政策具有阶段性，是一种机会利益的重组，也是比财政投入更为灵巧智慧的国家增长能力的转型。
旧危房绿色建筑化改造的本质就是实现特定范围内的国民收入的分配调节，是当代中国发展危中创机的战略捷径和主要本钱。
这个改革是兼顾了各方利益平衡最理想的危机重建平台，也能够置换商品房建设的紧缩效应，直接快速推动国家经济增长。它能够解决地方政府的土地出让金收入下降的难题，为地方政府转型预留机会。它能够为我国旧危房改造创新一个低成本的发展模式，是有效提高整个中国建筑水平的最理想的途径。它能够彻底调整中国商品房开发的模式，推动营建主体的多元化进程，同时也将整体提高中国房地产业的商业化水平。
接力传导：
村镇房屋建设应该成为推行绿色建筑的第二主战场
经过综合统计分析，截止到2008年末，我估计全国大约有建制镇近2万个，乡1．5万个，村镇户籍人口9亿多，其中建制镇建成区大约有1．5亿人口，乡建成区大约有0．4亿人口，村庄7亿多人口。在这个村镇体系内，全国村镇实有的房屋建筑面积330亿多平方米，其中住宅270多亿平方米。由于没有推行村镇房屋的商品化改革，也缺乏统一规划和先进的建筑设计服务体系，近二、三十年内，许多村镇房屋拆了又建，建了又拆，如此反复不但没有转型为绿色建筑，反倒成为钢筋和水泥的混合物，这种分散村镇、个体化的村镇房屋改造是中国目前资源最浪费的领域，也是世界上最沉睡的财富。因此，不解决村镇房屋绿色建筑的大规模的改造，就不能说在中国进行了绿色建筑革命。
为此，只要给与村镇房屋有限的产权认定，村镇房屋的个体化建设的主流体系就可能转型为统一规划、设计合理、充分使用节能化技术、商品化、集约化和楼宇化的联建房屋，这个转变将造就中国绿色建筑的第二战场。
模式再造：
绿色建筑革命是中国创新消费的历史机遇
综合实力比我们强大的美国、欧盟和日本的经济体系，之所以比我们在国际分工中拥有更为优越的地位，全球化、技术创新、市场经济和先发力量都是关键推手，但是以先进的经济学说构型的消费经济互动体系则如同其心脏。其中凯恩斯的消费理论、美国的杜森贝利的相对收入的消费理论、美国的莫迪利安尼的生命周期的消费理论和美国弗里德曼的永久收入的消费理论等等，都直接推动了发达国家实现消费社会的历史转型，同样，这些理论对中国的现代化都有重要的参考意义。
但是，这些学说目前难以支撑危机时代中国实现消费社会的转型，我们需要集合中央集权制的效率、有限的收入水平和收入分配体调节能力、价格的周期波动诸因素建立中国特色的消费理论，以支持中国实现经济转型，这个理论我们将其概括为“含权超爆式”消费理论。
这个理论的主要原理包括如下主要内容：
推进消费要素的商品化和商品的市场化，实现社会的分级消费，推行有选择的升级转型战略；
以消费谋略创造增长；
集合多种消费工具的整体功效，实行大规模的定量化消费，推进超级规模的消费行为的财富扩散；
大力发展权利性商品消费和实施灵活反应的消费结构重组；
推进消费的金融化，维持借款人和最终贷款人之间的债务联系，营造先期消费与后续消费的资产价格的上升，保持资产价格的套利空间，造就消费利益对冲消费负债的价格演化的博弈机制，等等。
每一次社会生产革命和消费革命都与重大的消费理论创新有关。含权超爆消费理论认为，中国的消费与分配有关，对特定群体的收入再分配可以直接刺激重大消费；中国的消费与流行和时尚有关，特定群体的爆炸性消费可以改造市场体系；中国的消费具有持续、稳定的特点。
从市场经济而言，中国还不是一个国内要素市场、产品市场和金融市场都实现了完整商品化运转的国家，特别是存在着大规模非信用化、非货币化机制要素运转为市场化的经济空间，中国的主要生产要素与资产价格还具有不对称运行的品格。由此，中国的广义货币供应量并不是内地整个要素市场的价值反映，构成中国目前资产价格体系性浮动的主要因素就是要素市场的半边流通性质。因此，要素市场商品化的本质是国民收入再分配。掌握要素非商品化、半商品化的消费者具有要素商品化过程中利益分配的优先权利和机会权利。
所以，人们在特定时期的消费与他们在该时期潜在的可获得的财产权利有关，这个含权行为使社会的部分群体需要实现消费与投资的优化配置，由此，可以形成具有群体性的、重大和可持续影响的、相对自发的、流行甚至热烈的追求收入再分配共同利益的活动和行为，我们称之为“含权超爆消费行为”。
含权超爆是指消费者可以把握消费对象的长期价值，无疑，村镇房屋商品化和城镇旧危房屋改造是这个利益最大的消费对象，其它的特许权消费，例如：城镇街区客运牌照也属于这个概念。
实际上，我们前面讨论的旧危房改造工程就是一种包含了原业主权利，又以行政力量拉动内需的建设属于一种含权超爆型的消费，我们可以将之定义为集成消费。
这种集成消费理论是适合中国扩大内需的新型消费理论。它的本质就是中国经济升级时代大规模的定量消费，这个消费形式应该成为中国实现从生产社会到消费社会的主要过渡形态，应该成为搭建我国新型内需社会体系的关键战略手段，应该成为中国独创的一种大规模新型消费运转体系。