德国货运中心最早的内涵是货物集散中心，具有货物聚集、堆存、仓储、分运等传统货运场站的功能。随着德国经济和社会的发展，货运中心渐渐增加了对货物的加工、装配、包装、信息处理以及与货物进出口相关的海关查验、为客户提供生活服务等更宽泛、更全面的功能。
货运中心这些服务的提供，是为了满足生产、销售企业的需要。生产、销售企业是货运中心服务的主要需求方，它们为了降低产品、商品的成本，提高主营业务的竞争力，将原先自主组织、安排实施的运输、装卸、储存、加工、包装等业务从其主业中剥离出来，通过外包方式委托给物流服务商。在这种物流服务供给和需求互动发展的过程中，德国货运中心逐渐演变成拥有多种物流设施、多种类型的物流企业以及与物流相关的其他公共机构，可以提供多样化的物流服务。由于它们是由货运中心延续发展而来，因此在德国称之为货运区域，就是我们所说的物流园区。货运中心通过延续发展，已经成为我们通常所说的物流园区。
到目前为止，德国已经形成了由33个园区组成的、分布于德国不同地区的物流园区群体。其发展特点如下：
[B]物流园区有多种运输设施[/B]
德国的物流园区至少与两种运输线路连接，即公路运输与铁路运输，这是其基本的运输方式。在德国推进联合运输的政策引导下，德国物流园区内或在其附近有联运站、换装站的设施已经十分普遍。物流园区是否与高速公路连接、是否有可以利用的联运站是衡量物流园区是否优良的前提条件之一。除了最普通的公路运输、铁路运输以及公铁联运方式外，有的物流园区还创造了包括内河航运以及航空货运方式在内的多种运输方式并存的运输条件。
[B]物流园区具备多样的物流运作设施[/B]
现代化高架仓库、数字化管理的专业化仓库、可以进行加工包装提供增值服务的仓库是德国物流园区典型的物流运作设施。这些仓库有的为多家客户服务，有的为专门的客户服务。如不来梅物流园区内专门为大型销售企业TSCHIBO服务的配送仓库，负责接受TSCH-IBO从不同供应商订购的商品入库、分类上架，按照TSCHIBO客户订单，选货、包装、出库发送，所有活动在信息系统和自动化设备支持下采用流水作业。
[B]物流园区功能多样化[/B]
德国物流园区在传统的货运中心的基础上，通过市场运作的模式，不仅有运输、仓储这类提供传统服务的企业落户，还有大型的货运代理、联运公司、计算机应用系统开发公司进驻，甚至连海关、金融、保险等机构也在区内设立工作点。如果说拥有不同类型的企业单位是德国物流园区的一个特点的话，那么这些企业单位之间的紧密合作所形成的合作效应更是一个重要特点。在这些企业中，虽然有大型的从事全球化物流服务的公司，但大部分是提供部分物流服务的中小型公司，它们以诚信、伙伴关系、双赢等合作理念为指导，结成了物流服务网络，实现了物流园区多元化的服务功能。